פרויקט נדל"ן הוא עתיר השקעות הון והייחוד שלו הוא שאין מדובר על "מוצר מדף" אשר חוזר על עצמו. בכל פרויקט, בין אם מדובר על נדל"ן מניב או מבנה כלשהו למכירה, היזם צריך להכין תוכנית עסקית שלוקחת בחשבון את כל התרחישים, ההוצאות וההכנסות. דוח כזה נקרא בשפת הבנקים בארץ "דוח אפס".
בשלבים ראשוניים של ייזום הפרויקט, כמות המידע לגבי התכנון , עלויות הבניה וההכנסות, נמוכה, וככל שהפרויקט מתקדם בשלבי התכנון והביצוע, היקף האי ודאות מצטמצם והאומדן נעשה מדויק יותר ביחס למצב האמיתי בפועל.
בשלב ראשוני, הערכת עלות הפרויקט מחייבת הבנה של הפוטנציאל השיווקי והתכנוני של הקרקע, ניתוח זכויות הבניה, מגבלות תכנוניות ומגבלות פיזיות והנדסיות וכן נדרש להכין אומדן הנדסי ראשוני. בעת רכישת קרקע, יזמי נדל"ן צריכים לבצע הערכות ראשוניות על בסיס מידע מצומצם מאוד ובשלב בזה, יש חשיבות עצומה ליועץ מנוסה שהוא גם מהנדס בניין וגם שמאי מקרקעין.
הערכת עלויות בניה צריכה להתבצע באמצעות מהנדס אשר לוקח בחשבון ניתוח של חלופות הנדסיות, עוד בטרם הוכן תכנון אדריכלי והנדסי. ניתן לבצע הערכת עלויות בשלב זה באמצעות עלות ממוצעת למטר רבוע כפי שמקובל וניתן לבצע כתב כמויות מדויק יותר שלוקח בחשבון מרכיבים ייחודיים של המבנה המתוכנן (ביסוס, מעטפת, שיטות בניה, שיטת ביצוע השלד , תקורות אתר ותקורות חברה ועוד).
להלן דוגמא של חלק מדוח אפס שהוכן על בסיס תוכנית אדריכלית בלבד , עבור פרויקט בניה של 77 דירות בעיר בצפון הארץ. בשלב ראשון בוצע חישוב כמויות לכל סעיפי הבניה. לאור העובדה כי טרם הוכנו תוכניות הנדסיות, הסעיפים הוגדרו על בסיס ניסיון מקצועי ו/או החלטות שרירותיות המבוססות על ידע מקצועי וניסיון.