שווי הנכס מגלם את סך התועלות וההנאות ממנו, וככל שרשימת התועלות גדולה יותר ומשמעותית יותר, כך ערכו של הנכס גדל.
גם ההפך הוא הנכון – מטרדים, מפגעים וליקויים שלא ניתן לתקן, גורמים לירידת שווי הערך של נכס המקרקעין.
התועלת וההנאות יכולות לבוא לידי ביטוי בדרכים שונות:
פיזית ומוחשית – באופן שניתן למדוד ולכמת כמו: שטח, קומה, מעלית, חניה פרטית/ מקורה, מחסן, חדרים, כיווני אוויר ועוד.
כלכלית – כלומר הכנסה של כסף משכר דירה או מפעילות עסקית כמו בתחנת דלק, בקיוסק, בבית אבות ובנכסי נדל"ן אחרים, ששוויים קשור קשר הדוק עם ההכנסה שהם מייצרים ומושפע מהם.
ויזואלית, פסיכולוגית או סביבתית – כדוגמת נוף יפה, סגנון בנייה מיוחד, קרבה למוסדות חינוך מפותחים, שירותים מוניציפליים מעולים, שכנים טובים, איכות האוויר, שירותי רפואה קרובים, אמצעי תחבורה רבים. כל אלה הם בעלי השפעה חיובית. מצד שני, מטרדים כמו ריח, רעש וקרינת אנטנות יכולים לגרום לפגיעה בשווי.
לשמאי מקרקעין ברור כי פגם או מטרד, שיש בהם כדי לפגום בהנאה מהנכס, עלולים להשפיע על שיקוליו ונכונותו של רוכש פוטנציאלי לשלם את מלוא התמורה – וברגע שהאטרקטיביות של הנכס נפגעת, גם השווי של הנכס נפגע. פסקי דין רבים דנים בסוגיית ירידת הערך וקובעים כי שלילת הנאה מנכס, אף אם מדובר על פגיעה פסיכולוגית, פוגעת בשווי.
ירידה בערכו של נכס מקרקעין נובעת ממספר סיבות:
ליקויי בנייה שאין אפשרות לתקנם או שהעלות מול התועלת בתיקונם אינה כדאית. לדוגמה חדר קטן מהדרוש או תקרה נמוכה מדי.
אי-התאמה לחוזה מכר (תוכניות ומפרט). לדוגמה מרפסת קטנה מדי, היעדר חניה, אי-התאמה להיתר הבנייה וכדומה.
אישור תוכנית או בנייה בפועל של שכנים יכולה ליצור מטרד כמו הסתרת נוף, פגיעה בגישה לנכס ועוד.