סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע כי בבעלות משותפת במקרקעין, בעלותו של כל שותף במקרקעין מתפשטת בכל אתר במקרקעין ואין לכל שותף חלק מסוים בו.
פירוק שיתוף הוא הליך חוקי שבו מסיימים שותפויות בין אם אלו נעשו מרצון ובין אם נכפו עלינו. דוגמאות לשותפויות מרצון הן שותפים עסקיים, בני זוג המחזיקים בנכס יחדיו וחברות פרטיות וציבוריות. המקרה הנפוץ לשותפויות שנכפו עלינו הן ירושות הגורמות ליצירת שותפים שאינם "טבעיים".
שמאי מקרקעין הוא הסמכות המקצועית הקובעת את שווי הנכסים המחולקים. השמאי בוחן את המצב התכנוני של הנכס תוך התייחסות להיבט המשפטי והפיזי שלו וקובע אם ניתן לבצע ״חלוקה בעין״ או לבצע פירוק על פי חלוקת שווי. במקרים של ״חלוקה בעין״ יקבע שמאי מקרקעין, אם יש צורך בתשלומי איזון ואת גובהם. במקרים של חלוקת שווי, יקבע השמאי את ערך הנכס לביצוע החלוקה.
בסוף ההליך הלקוח מזמין השומה יקבל לידיו דוח שומה בו מפורט הפתרון האופטימלי לנכס הנדון.
"פירוק בעין"
הליך פירוק בעין הינו פירוק שיתוף שלא ניתן לביצוע בכל נכס. במרכזו עומד עיקרון השמירה על הזכויות הקיימות והוא מבוצע במקרים בהם ניתן להפריד את הנכס למספר חלקים התואמים את יחס הבעלות בנכס השלם ככל הניתן, תוך שמירה על יחסיות בשווי בהתאם לשותפים במקרקעין ובמידת הצורך באמצעות תשלומי איזון בין הבעלים השונים.
חלוקת שווי
הפירוק מבוצע תמורת תשלום החלק היחסי בשווי הנכס. לעיתים הנכס נמכר לצד אחד או לאחר מהבעלים , לעיתים חלק מהבעלים רוכשים חלק מהזכויות של חלק אחר ולעיתים המכירה מבוצעת בשוק החופשי לצד ג' והתמורה מתחלקת בהתאם ליחסיות בבעלות.