משרד גולן הנדסה ושמאות מקרקעין הינו מומחה בביצוע הערכת שווי לנכס נדל"ן מכל סוג – דירות, בתים צמודי קרקע, חנויות ונכסים מסחריים אחרים, משרדים, קרקעות ועוד, במסגרת רכישה חדשה, מכירה, פירוק שיתוף, סכסוכי יורשים , קביעת דמי שימוש (דמי שכירות) ראויים ועוד
חוות דעת שמאית מסתכמת בהערכת שווי של זכויות במקרקעין והיא תתבסס בין השאר על סמך זכויות הבניה, נתוני הרישוי, מאפיינים משפטיים, נתונים פיזיים ועוד. השווי שנקבע על ידי השמאי מגלם את כל התועלות והחסרונות של הזכויות במקרקעין.
כיצד מבצעים הערכת שווי נכס / הערכת שווי לבית?
כאשר אנו מבצעים הערכת שווי לנכסים, ראשית אנו צריכים לבחור את גישת הערכת השווי המתאימה.
ישנן 3 גישות שמאיות מקובלות לקביעת שווי הנכס, כאשר בשלב הראשון, אנו נאפיין את הנכס ונחליט איזו גישה היא המתאימה והמדויקת ביותר עבורו.
שלוש הגישות להערכה שווי נכס נדל"ן (בנוי או קרקע פנויה)
גישת ההשוואה
גישת ההשוואה היא הגישה המרכזית בה משתמשים לביצוע הערכות שווי לנכסים מכל הסוגים. גישה זו ניתנת ליישום כאשר ישנם מספיק נכסים בעלי מאפיינים דומים, היכולים לשמש כבסיס השוואתי. על נכסים אלו מופעלים פרמטרים שונים והתאמות, בכדי להשוות אותם ככל הניתן לנכס הנישום. גישה זו מקבלת עדיפות על פני הגישות האחרות, ככל שניתן ליישמה.
גישת היוון הכנסות
גישת היוון הכנסות, נקראת גם “גישת העסק החי” או “הגישה הכלכלית”. גישה זו של הערכת שווי לנכסים מתבססת על תזרים ההכנסות הצפויות (דמי השכירות) מנכס מסוים, בד”כ נכס מסחרי או משרד, תוך היוון הכנסות אלו לסוף חיו הכלכליים של הנכס ובתוספת ערך הגרט של המבנה בסוף התקופה.
גישת העלויות
בגישה זו נבצע הערכת שווי לנכס באמצעות חיבור גורמי הייצור – שווי הקרקע, עלות בנייה, מיסים שונים, רווח יזמי ועוד. גישה זו תשמש אותנו בעיקר בהערכת שווי של נכסים מיוחדים ונכסים שלא קיימות עבורם מספיק עסקאות השוואה מהימנות. גישת החילוץ דומה לגישת העלויות והיא מאפשרת לנו למצוא שווי קרקע כאשר אין מספיק נתונים השוואתיים. בגישת החילוץ לוקחים את שווי הנכס הבנוי וממנו מחלצים את שווי הקרקע ע”י הפחתת רווח יזמי ועלויות בניה כולל התייחסות לפחת.
לאחר בחירת הגישה המתאימה ביותר של הערכת שווי לנכסים, נבחן אותו ממספר היבטים:
1. מטרת חוות הדעת – האם מדובר בהערכה לצורך שווי שוק, ערר על היטל השבחה, פירוק שיתוף, הפקעה וכו'.
2. הזכויות בנכס – האם מדובר בבעלות, חכירה, שכירות וכו'.
3. זיהוי הנכס – לפי גוש, חלקה, כתובת.
4. מצבו התכנוני של הנכס – בדיקת הזכויות הקיימות בנכס מכוח תוכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות (נהוג לכנות תוכניות אלה בשם תב"ע- תוכנית בניין עיר), תוכניות מתאר מחוזיות ותוכניות מתאר ארציות.
5. רישוי הנכס – בדיקת תיק הבניין של הנכס, בוועדה המקומית, לאיתור היתרי הבניה שניתנו בנכס והשוואתם לבנוי בפועל.
6. בדיקת מצבו המשפטי של הנכס – בדיקת נסח טאבו, חוזי שכירות, תשריט בית משותף והסכמים שונים ככל שישנם.
לאחר בחינת כל ההיבטים השונים, ובחירת הגישה המתאימה לאומדן שווי הנכס, נבצע ניתוח לבחינת השימוש המיטבי בנכס הנישום ונפיק את חוות הדעת.
לטובת קבלת תוצאה מהימנה, חשוב מאוד שתהליך כל כך חשוב כמו הערכת שווי דירה או כל נכס אחר יתבצע על ידי שמאי מומחה, בעל ניסיון רב בביצוע הערכות שווי. לשילוב של מהנדס בניין ושמאי מקרקעין ערך מוסף ללקוח בכל הקשור בניתוח עלויות בניה, בדיקה הנדסית של נכס בנוי , הבנה של מצב התכנוני ועוד.