הערכת שווי נכסים

1. גישת ההשוואה (גישת השוק)
2. גישת העלות (גישת השווי הפיזי)
3. גישת ההכנסה (גישת היוון ההכנסות)

שווי שוק עצמו מוגדר באופן הבא: "שווי שוק הינו הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה וללא כפייה".

על השמאי לקבוע איזו מתוך 3 הגישות ניתנת ליישום בנכס מקרקעין מסוים, וזאת בהתייחס גם לתקינה השמאית החדשה שמתעדכנת מעת לעת ומגדירה את שיטת השומה הנדרשת לכל סוג של נכס.

זוהי גישת השומה החשובה ביותר, והיא תועדף בכל מקרה בה ניתן ליישמה. גישת ההשוואה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים ומתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה ועל ביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה. גישה זו כמוה כהערכת שוויה של חברה עסקית לפי המכפיל בו נסחרות בבורסה חברות דומות.

גישה המבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק. גישה זו, המקובלת בעיקר בנכסים מניבים כגון בנייני משרדים, דומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים.

גישה המתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או לפחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה או לסטנדרטים המקובלים בבנייה כיום. גישה זו תיושם בנכסים שלגביהם לא קיימות עסקאות להשוואה וגם לא תזרים הכנסות. ניתן להשוותה להערכת שוויה של חברה על-פי הונה העצמי.